【培訓(xùn)對象】
房地產(chǎn)公司、政府、金融機(jī)構(gòu)

【培訓(xùn)收益】
● 掌握宏觀發(fā)展過程中房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)-中等收入陷阱、內(nèi)卷化、躺平、老齡化雙減…… ● 掌握2022年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的國家總體定調(diào)與定位 ● 掌握宏觀貨幣政策與財政政策對于中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響 ● 掌握中國房地產(chǎn)在當(dāng)前行業(yè)背景下面臨的突出矛盾與破局 ● 掌握房地產(chǎn)行業(yè)新賽道與第二曲線的模式 ● 掌握房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展未來10年的布局與戰(zhàn)略

第一講：疫情籠罩下的經(jīng)濟(jì)提振疲軟與房地產(chǎn)熱點
一、我們從未感受到如此下行的壓力-2022年經(jīng)濟(jì)對沖政策解讀
1. 宏觀政策穩(wěn)健有效如何理解-房地產(chǎn)是否會在此成為經(jīng)濟(jì)增長壓艙石
1）國務(wù)院金融委、財政部、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、央行、外管局齊發(fā)聲
2）促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，有效防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險，新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型
2. 如何看待房地產(chǎn)風(fēng)險防范與房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式
3. 如何看待房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)中的作用
1）中國第一大行工商銀行涉房貸款占貸款總額比例37.5%
2）住宅資產(chǎn)占家庭財富總值約四分之三
3）中國家庭債務(wù)與收入比為128%，其中70%為房貸
二、中國房地產(chǎn)行業(yè)的5次關(guān)鍵時刻與當(dāng)前房地產(chǎn)的行業(yè)危機(jī)
1. 1987年首次深圳土地拍賣
2. 1998年房地產(chǎn)市場化
3. 2009年房地產(chǎn)金融化
4. 2016年因城施策房住不炒
5. 2022年房地產(chǎn)去金融化
案例解析：國人為什么熱衷買房、2022年買房還是不買房
三、房地產(chǎn)行業(yè)的危機(jī)
1. 限購、限售、限價、限配建、限自持、限貸
2. 銷售融資急劇下滑
3. 企業(yè)面臨違約風(fēng)險
4. 項目面臨交付風(fēng)險
5. 供應(yīng)商面臨支付風(fēng)險
案例解析：恒大危機(jī)、華夏幸福危機(jī)、寶能危機(jī)如何破局
四、行業(yè)危機(jī)的原因
1. 外因-市場透支（房價投資、需求投資、支付投資、供給透支）
2. 外因-政策“猛藥“
1）去杠桿層層加碼
2）地方監(jiān)管力度過嚴(yán)
3. 內(nèi)因-以規(guī)模為導(dǎo)向的錯誤認(rèn)知
1）快速擴(kuò)展，將行業(yè)回暖誤認(rèn)為監(jiān)管放松
2）房地產(chǎn)行業(yè)過度金融化
五、行業(yè)轉(zhuǎn)機(jī)-地產(chǎn)監(jiān)管政策提出“保障合理融資需求”與“市場健康平穩(wěn)發(fā)展”
1. 保障房地產(chǎn)行業(yè)的合理融資需求
2. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“三道紅線”
3. 銀行金融機(jī)構(gòu)的“兩道杠”
4. 政府土地出讓的兩集中政策

第二講：房地產(chǎn)行業(yè)賽道分析與新模式
一、住宅市場一線城市豪宅剛需冰火兩重天
1. 千萬豪宅一房難求，價格越貴越好賣
2. 遠(yuǎn)郊剛需大幅下跌
3. 新盤與二手房市場價格倒掛頻出，價差越大越好賣
4. 租賃住房大保障體系建立與一批重大項目開工落成
5. 租金上漲成為2022年房地產(chǎn)租賃市場的趨勢
二、商業(yè)辦公地產(chǎn)受疫情影響行業(yè)低迷
1. 商業(yè)地產(chǎn)-爭當(dāng)網(wǎng)紅，熱點驅(qū)同
1）傳統(tǒng)消費(fèi)低迷、新興消費(fèi)火熱
2）開閉店兩極分化，餐飲低迷，網(wǎng)紅崛起
3）嬰兒消費(fèi)后繼乏力，寵物經(jīng)濟(jì)持續(xù)走高
2. 辦公地產(chǎn)-壓力巨大
1）租賃去化舉步維艱
案例：北上廣深CBD空置率超10%
案例：陸家嘴與虹橋商務(wù)區(qū)辦公新趨勢
案例：TMT、金融、科技成辦公需求主力
2）資產(chǎn)證券化成運(yùn)營主流模式
3. 文旅地產(chǎn)-低速增長，小幅攀升
1）優(yōu)質(zhì)爆盤難以復(fù)制
2）微目的網(wǎng)紅經(jīng)典受追捧
4. 養(yǎng)老地產(chǎn)-行業(yè)正當(dāng)時
1）養(yǎng)老行業(yè)產(chǎn)業(yè)政策加速落地
2）客戶對于養(yǎng)老地產(chǎn)概念逐步加深央國企地產(chǎn)、險資、房企組團(tuán)布局
案例解析：人口老齡化加劇與中國人口紅利的持續(xù)發(fā)展
三、園區(qū)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)
1. 定位相似、千園一面
2. 銷售條件，越來越嚴(yán)
3. 園區(qū)運(yùn)營輕重結(jié)合
4. 公募REITs成房企新寵
四、城市更新831政策殺傷新賽道城市更新與大拆大建
1. 嚴(yán)控大規(guī)模拆除
2. 嚴(yán)控大規(guī)模增建
3. 嚴(yán)控大規(guī)模搬遷

第三講：房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展動能視角理解政策調(diào)控
一、房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革與創(chuàng)新發(fā)展展與新型城鎮(zhèn)化提升
1. 中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程已達(dá)65%-地產(chǎn)行業(yè)未來規(guī)模受限
案例解析：創(chuàng)造土地價值依托的是城市規(guī)劃與能級提升
2. 地產(chǎn)行業(yè)短期看金融、中期看土地、長期看人口
3. 房地產(chǎn)行業(yè)需求端分化-有效需求與無效需求
案例解析：城鎮(zhèn)化進(jìn)程降速，結(jié)構(gòu)化問題凸顯
案例解析：房地產(chǎn)資產(chǎn)回報率高于勞動收入矛盾的調(diào)和
案例解析：房地產(chǎn)價格上漲的本質(zhì)是土地價格上漲
3. 高質(zhì)量發(fā)展與人口紅利的消退-地產(chǎn)行業(yè)遠(yuǎn)期支撐減弱
案例解析：深圳的三和大神緣何成為躺平先驅(qū)
案例解析：“三胎”政策放開影響幾何
4. 農(nóng)民進(jìn)城與1100萬人保就業(yè)的關(guān)系-地產(chǎn)行業(yè)與實體經(jīng)濟(jì)的矛盾
1）到城里工作性價比究竟是高還是低
案例解析：1000萬美團(tuán)外賣小哥“裸奔”大軍還是“新藍(lán)領(lǐng)”
2）人均勞動回報與產(chǎn)值繼續(xù)高增長-高房價讓年輕一代失去活力
案例解析：90后和00后為什么不愿意進(jìn)工廠打工
二、中國房地產(chǎn)三大矛盾
1. 短期矛盾-房企要賣房，政府要限購，房企要融資，銀行不支持
2. 中期矛盾-產(chǎn)業(yè)要升級、居民負(fù)債高、工資增長慢、產(chǎn)品利潤薄
3. 長期矛盾-人口老齡化、嬰兒出生少、房屋存量多、地產(chǎn)不好銷
三、大變革-中國房地產(chǎn)行業(yè)十談
1. 房地產(chǎn)與開發(fā)商
2. 房地產(chǎn)與政府
3. 房地產(chǎn)與銀行
4. 房地產(chǎn)與居民
5. 房地產(chǎn)與實體
6. 房地產(chǎn)與貨幣
7. 房地產(chǎn)與財富
8. 房地產(chǎn)與房價
9. 房地產(chǎn)與就業(yè)
10. 房地產(chǎn)與基建
四、負(fù)債如何影響我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展
1. 政府的隱性債務(wù)風(fēng)險
2. 房企的融資風(fēng)險
3. 居民的高負(fù)債風(fēng)險
4. 中小銀行不良資產(chǎn)風(fēng)險
五、大變局-房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期向綠電周期的轉(zhuǎn)換-產(chǎn)業(yè)升級創(chuàng)新期
1. 碳達(dá)峰、碳中和的綠電經(jīng)濟(jì)周期開啟
2. 產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新升級與全球治理話語權(quán)
案例解析：中美制造業(yè)成本及優(yōu)勢對標(biāo)
案例解析：核心技術(shù)供應(yīng)鏈體系拆解-高端芯片、航空發(fā)動機(jī)、數(shù)控機(jī)床
案例解析：清華北大高考狀元院系分析
案例解析：中國的企業(yè)喜歡研發(fā)嗎？挖人與創(chuàng)新哪個才是捷徑
案例解析：中國專精特新與日本、德國專精特新對標(biāo)
3. 消費(fèi)、內(nèi)需引領(lǐng)下的共同富裕
4. 中國GDP躍升全球首位的機(jī)遇期
5. 強(qiáng)化金融支持：暢通科技型企業(yè)上市等各類融資渠道
案例解析：北交所的設(shè)立與未來

第四講：變革與變局下的房地產(chǎn)行業(yè)展望與機(jī)遇
一、城鎮(zhèn)化進(jìn)程減速城市人口流動分布差異明顯
1. 房企要聚焦關(guān)注25個城市-都市群城市群
案例解析：上海一棟樓的稅收超過三四線城市稅收全年
二、土地供給趨嚴(yán)項目拓展模式創(chuàng)新
1. 股權(quán)合作與項目并購模式
2. 城市更新-一二三級聯(lián)動打包模式
3. 舊城改造
1）綜合改造
2）功能改變
3）拆除重建
4. 片區(qū)封邊開發(fā)自平衡模式-EPC+FEPC
5. 公開市場-招標(biāo)拍賣掛牌
三、回歸房住不炒后的房企專業(yè)化方向
1. 專注于產(chǎn)品力和去化速度的住宅地產(chǎn)投資商
案例：萬科地產(chǎn)、保利發(fā)展
2. 專注于資產(chǎn)證券化與商業(yè)物業(yè)運(yùn)營的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商
案例：招商蛇口、華潤置地、中糧大悅城
3. 專注于產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與基金投資的園區(qū)運(yùn)營商與物流地產(chǎn)商
案例：聯(lián)東U谷、中南高科、萬洋集團(tuán)、順豐地產(chǎn)、普洛斯
4. 專注于施工與建筑的大型央國企地產(chǎn)綜合開發(fā)商
案例：中海地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、電建地產(chǎn)
5. 專注于輕資產(chǎn)模式的物業(yè)服務(wù)與中介服務(wù)商
案例：中原地產(chǎn)J、鏈家LianjJia、美聯(lián)物業(yè)
四、看布局-城市功能涇渭分明
1. 看南北-北緯31度線京津冀、長三角、粵港澳
2. 看東西-胡煥庸線與東數(shù)西算長江中部崛起與成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)
3. 看城市-都市圈、城市群、新基建、寬落戶
4. 看鄉(xiāng)村-一二三產(chǎn)融合與鄉(xiāng)村振興補(bǔ)短板
案例解析：種大豆、榨豆油、買豆油、搞旅游
五、看動力-地產(chǎn)+X行業(yè)新賽道
1. 養(yǎng)老護(hù)老家政成未來就業(yè)重要載體
2. 服務(wù)業(yè)成為GDP占比最高行業(yè)
3. 科技與創(chuàng)新成為造富新賽道
4. 延遲退休、活力老人、三胎配套政策完善
六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長期主義
1. 堅守主業(yè)聚焦國家戰(zhàn)略
2. 效益導(dǎo)向追求精細(xì)管理
3. 戰(zhàn)略收縮聚焦城市深耕
4. 降低負(fù)債控制財務(wù)風(fēng)險
5. 降本增效向制造業(yè)學(xué)習(xí)
6. 回歸本源關(guān)注客戶需求
7. 布局新賽道夯實發(fā)展基礎(chǔ) 

當(dāng)代經(jīng)濟(jì)學(xué)者
某大型央企經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究院執(zhí)行院長
國家商務(wù)部特聘專家講師
國務(wù)院大型央企投資管理委員會委員
中國財政學(xué)會公私合作專業(yè)委員會委員、
全球化與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展國際聯(lián)合研究院研究員
美國注冊財務(wù)策劃師學(xué)會宏觀經(jīng)濟(jì)特聘專家講師
招商銀行總行機(jī)構(gòu)部特聘專項債券專家
中國郵政郵銀財富理財子公司投資顧問|東亞銀行總行地產(chǎn)投資顧問
哈爾濱工業(yè)大學(xué)，工程管理碩士學(xué)位，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，經(jīng)濟(jì)管理工程師
▲保利發(fā)展、星河地產(chǎn)、卓越集團(tuán)、碧桂園控股、鑫苑地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)顧問
▲東亞銀行、海通證券、中國平安宏觀經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)顧問
▲北京大學(xué)/清華大學(xué)/復(fù)旦大學(xué)/上海財經(jīng)大學(xué)/中國人民大學(xué)特聘講師
▲美國《經(jīng)濟(jì)評論》、《經(jīng)濟(jì)觀察報》、《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報》、《南方周刊》、《項目管理評論》，騰訊財經(jīng)、新浪財經(jīng)、鳳凰財經(jīng)專欄作家/特約評論員
▲文章著作：《中國新型城鎮(zhèn)化四原則》《房地產(chǎn)投資邏輯》《貨幣政策能否是一劑良方》《中國制造與網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)》《中小企業(yè)為什么不創(chuàng)新》《產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新與貿(mào)易戰(zhàn)之辯》等
曾任：原國務(wù)院國資委大型央企集團(tuán)公司投資管理委員會成員、中國財政學(xué)會公私合作專業(yè)委員會委員
擅長：宏觀經(jīng)濟(jì)/政府企業(yè)投融資/房地產(chǎn)/招商引資/行業(yè)趨勢/園區(qū)開發(fā)等

實戰(zhàn)經(jīng)驗：
郭巍先生在宏觀經(jīng)濟(jì)、政府與民間投資、房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)安全等領(lǐng)域具有十余年的宏觀經(jīng)濟(jì)研究與實操經(jīng)驗，擔(dān)任哈佛大學(xué)肯尼迪政府學(xué)院全球化與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展國際聯(lián)合研究院研究員。同時擔(dān)任中國也是全球最大的金屬礦業(yè)集團(tuán)投資委員會投資委員。深諳政府政策出臺思路與制定背景，專注于中國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究，長期以來致力于經(jīng)濟(jì)理論和政策問題。
研究主要涉及全球經(jīng)濟(jì)與局勢、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、金融創(chuàng)新、科技金融、企業(yè)改革、經(jīng)濟(jì)制度變遷、宏觀經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)發(fā)展與政策等領(lǐng)域。特別對于全球政治經(jīng)濟(jì)格局、中國產(chǎn)業(yè)行業(yè)發(fā)展、金融行業(yè)發(fā)展研判、貨幣政策、全球貿(mào)易組織、新基建投資與財政政策、經(jīng)濟(jì)全球化、中國制造2025、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移領(lǐng)域有獨(dú)到的深入見解。

代表業(yè)績：
率先在國內(nèi)發(fā)表《中國新型城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型》基層調(diào)研文章并刊發(fā)在新華社
受邀21世紀(jì)中國經(jīng)濟(jì)報就中國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢發(fā)表主題演講
2018年受邀出席由《南方+》就國際貿(mào)易趨勢與全球化發(fā)表主題演講
2019年在中國經(jīng)濟(jì)學(xué)會年會發(fā)表中國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級與企業(yè)應(yīng)對策略演講
2020年為中國工商銀行舉辦的客戶答謝就宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢與經(jīng)濟(jì)變革發(fā)表演講
著名觀點:“中小企業(yè)二元結(jié)構(gòu)”、“中國制造升級五大方法”、“金融業(yè)嫌貧愛富”“房價和匯率只能選一個”

署名文章：
《疫情下的新基建投資與PPP模式》（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道）
《金融助力珠三角村改項目模式與路徑》（南方+）
《新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)四原則》（新華社內(nèi)刊）
《里昂惕夫產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)模型在城市經(jīng)濟(jì)中的應(yīng)用》（中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展年會）

主講課程：
《破局——宏觀經(jīng)濟(jì)剖析》
《雙輪驅(qū)動——招商引資》
《合規(guī)創(chuàng)新——投資融資》
《多維操盤——園區(qū)片區(qū)》
《轉(zhuǎn)型升級——平臺城投》
《順勢突圍——地產(chǎn)投拓》

部分客戶評價：
郭老師能夠?qū)⒅袊暧^經(jīng)濟(jì)過去四十年來的發(fā)展用通俗易懂的語言講出來，同時對于未來經(jīng)濟(jì)的預(yù)測十分貼合企業(yè)的戰(zhàn)略與實際布局，學(xué)員們受益匪淺
——中國銀行烏魯木齊分行陳老師
郭老師的課程我們已經(jīng)返聘了十幾次，主要是因為客戶對于郭老師的專業(yè)性和實戰(zhàn)型非常認(rèn)可，保險資產(chǎn)配置、財富配置、海外資產(chǎn)配置、股市投資等問題，郭老師能夠深入淺出的給大家解讀，讓財富銷售人員一聽就懂，而且意猶未盡。
——上海財經(jīng)大學(xué)培訓(xùn)負(fù)責(zé)人田老師
郭老師對于中國房地產(chǎn)走勢和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢洞若觀火，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究中心的學(xué)員們非常認(rèn)可郭老師關(guān)于宏觀層面房地產(chǎn)走勢的判斷和解讀。
——北京大學(xué)房地產(chǎn)研究中心張老師
郭老師關(guān)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展與地方政府轉(zhuǎn)型升級的要點把握的非常精準(zhǔn)，政府的授課人員非常喜歡郭老師的授課風(fēng)格，也非常贊同郭老師關(guān)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的觀點，課堂互動非常積極，授課流程和體系完善。
——成都天府新區(qū)人力資源部高老師
郭老師授課中，學(xué)員為了繼續(xù)聆聽郭老師授課，課程中途全體集體自發(fā)起立鼓掌致敬郭老師返場再就一個話題解析。
——中國財政學(xué)會公私合營分會王老師
郭老師您的授課為我們后續(xù)經(jīng)營發(fā)展指明了方向，您的許多給國家政策制定者的建議與經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路切合民營企業(yè)所需，向您致敬，只要您開課，一定告訴我，追隨您的授課。
——山東財經(jīng)大學(xué)EDP學(xué)員
郭老師對中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的十年是親歷者，是見證人，中央企業(yè)的經(jīng)濟(jì)研究院工作背景讓我們能夠通過授課了解到中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大背景，站在更高的視角觀察中國經(jīng)濟(jì)，許多微觀困擾的問題迎刃而解。
——重慶兩江新區(qū)政府干部學(xué)員