房地產(chǎn)行業(yè)：綠城再傳賣地融資 大房企業(yè)績(jī)分化趨勢(shì)明顯

    時(shí)間：2011-11-24

        繼“破產(chǎn)門”之后，綠城開(kāi)始轉(zhuǎn)賣旗下項(xiàng)目股權(quán)的消息又不脛而走。在短短的一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，國(guó)內(nèi)的領(lǐng)頭品牌房企紛紛表示出對(duì)大市的悲觀看法。萬(wàn)科總裁郁亮表示，“房?jī)r(jià)下跌已成大勢(shì)所趨，萬(wàn)科將采用冬季戰(zhàn)略”，綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平也表示，“年關(guān)將很難過(guò)”。10月過(guò)后，十大標(biāo)桿房企的業(yè)績(jī)開(kāi)始出現(xiàn)了明顯分化，其中完成年度目標(biāo)超過(guò)九成的僅有4家企業(yè)，也有綠城及金地完成不足六成。前三季報(bào)顯示，在A股上市的房企中，七成房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，超過(guò)四成房企凈利潤(rùn)下滑甚至虧損，80％以上房企負(fù)債同比增加。開(kāi)發(fā)商整體現(xiàn)金流趨緊，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。
        過(guò)冬賣地
        大房企日子也難
        日前，萬(wàn)科集團(tuán)董事局主席王石在波士頓MIT中國(guó)創(chuàng)新論壇上表示，中國(guó)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已初見(jiàn)成效，若能在這三年維持成效，中國(guó)房地產(chǎn)可順利軟著陸。王石認(rèn)為，現(xiàn)在的房地產(chǎn)泡沫是相當(dāng)危險(xiǎn)的，一旦泡沫破滅，大房企首當(dāng)其沖。
        多時(shí)未曾謀面的王石此語(yǔ)一出讓本已激蕩不已的樓市再起波瀾，此前郁亮就發(fā)言指出，明年萬(wàn)科將采取冬季戰(zhàn)略，一時(shí)間大房企未來(lái)的命運(yùn)成為了市場(chǎng)的觀點(diǎn)。
        繼“破產(chǎn)門”之后，日前在杭州某論壇上有網(wǎng)友爆料，綠城計(jì)劃轉(zhuǎn)讓蘭園和新華造紙廠地塊股權(quán)，綠城不再是大股東。據(jù)了解，綠城蘭園和新華地塊均非全資持有，蘭園項(xiàng)目的股東為綠城、西子和賽麗，新華造紙廠項(xiàng)目的股東為綠城和西子。綠城分別擁有上述兩地塊的42.5％權(quán)益和35％權(quán)益。
        目前綠城官方并未對(duì)此事做過(guò)多的解釋，只是對(duì)外界表示，一切以公告消息為準(zhǔn)。
        其實(shí)，無(wú)論最終消息是否可靠，但均傳遞了一個(gè)信息，就是在長(zhǎng)期的調(diào)控下大房企的日子也不好過(guò)。
        成交量遲遲難有起色，給開(kāi)發(fā)商的資金面帶來(lái)較大的壓力。為了加速銷售回款，更多大型開(kāi)發(fā)商也紛紛加入降價(jià)浪潮。據(jù)中原統(tǒng)計(jì)，上周萬(wàn)科和保利分別在上海、南京、重慶、深圳等城市進(jìn)行大幅度降價(jià)，如萬(wàn)科在深圳的兩個(gè)項(xiàng)目分別推出特價(jià)房，最低折扣達(dá)到8.8折；保利在重慶的6個(gè)項(xiàng)目也傳出打折促銷的消息，最大降幅接近20％。
        中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，十大標(biāo)桿房企中已有中海、保利、萬(wàn)科等7家開(kāi)發(fā)商進(jìn)行大規(guī)模的降價(jià)銷售。10月，十大標(biāo)桿房企在售項(xiàng)目的銷售價(jià)格環(huán)比和同比分別微跌3％和2％，其中保利、綠城、萬(wàn)科和中海的銷售均價(jià)環(huán)比都有1-2成的下降。 
        斷臂求生 
        小房企日子更難 
        正如宋衛(wèi)平所言“綠城還有騰挪之地”，而對(duì)于小房企而言，在目前的市場(chǎng)狀況下斷臂求生者越來(lái)越多。 
       11月來(lái)，北京、上海等四大產(chǎn)權(quán)交易中心新增房地產(chǎn)股權(quán)掛牌20起，掛牌價(jià)格百億。11月來(lái)新增近百億掛牌，預(yù)示著房企變動(dòng)加劇。
        記者了解到，掛牌企業(yè)主要以中小房企為主，可見(jiàn)目前調(diào)控壓力使得中小企業(yè)出售離場(chǎng)的意愿逐漸增加。
        隨著宏觀調(diào)控進(jìn)入樓市冰河期，融資困難疊加銷售萎縮，使得中小房企賣掉公司或者抱團(tuán)取暖成為現(xiàn)在最靠譜的選擇。截至日前，四大交易所已經(jīng)有100宗房地產(chǎn)類產(chǎn)權(quán)交易掛牌，達(dá)到了同時(shí)的最高值。其中掛牌價(jià)格超過(guò)5000萬(wàn)元的項(xiàng)目共有40個(gè)，12個(gè)項(xiàng)目超過(guò)1億元，總共轉(zhuǎn)讓金額超過(guò)100億元。 
        今年1-10月僅北京產(chǎn)權(quán)交易所共成交房地產(chǎn)股權(quán)類項(xiàng)目75宗，總成交金額達(dá)70.11億元，而從8月開(kāi)始房地產(chǎn)掛牌項(xiàng)目開(kāi)始呈現(xiàn)井噴現(xiàn)象。僅9月和10月兩個(gè)月房地產(chǎn)的項(xiàng)目掛牌總金額就達(dá)到了50.34億元，居各行業(yè)之首。其中單筆最高掛牌金額達(dá)到18億元，10億元左右的也有很多。
       業(yè)內(nèi)人士分析，目前已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)因?yàn)橘Y金壓力而被迫開(kāi)始出售項(xiàng)目的案例，在資金壓力逐漸增加的現(xiàn)在，出于資金周轉(zhuǎn)的需要，出售部分資產(chǎn)相比賣房子要容易而且快很多，這使得并購(gòu)的案例在逐漸增加，而且在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)這一趨勢(shì)很可能繼續(xù)加強(qiáng)。