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房地產(chǎn)土地增值稅清算實務(wù)專題講解

課程編號:10720   課程人氣:2088

課程價格:¥2680  課程時長:2天

行業(yè)類別:財務(wù)管理    專業(yè)類別:房地產(chǎn) 

授課講師:闞老師

課程安排:

       2013.9.24 鄭州



  • 課程說明
  • 講師介紹
  • 選擇同類課
【培訓(xùn)對象】
房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財務(wù)工作人員和成本合約部及稅務(wù)、會計事務(wù)所等人員。

【培訓(xùn)收益】
隨著土地增值稅清算越來越嚴(yán)格,如何做好土地增值稅清算?
如何理解相關(guān)政策?
如何在合理合法情況下做好土地增值稅籌劃?
為了做好土地增值稅清算房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)如何做好配合工作?
如何把握清算口徑做好不同物業(yè)類型(一二級聯(lián)動、舊城改造、城市綜合體、商業(yè)地產(chǎn)等)清算?
怎樣準(zhǔn)備清算申報材料?
事務(wù)所如何進行清算審計?


 一:土地增值稅政策解析與籌劃 
1、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》----(國稅發(fā)[2006]187號)
2、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》----(國稅發(fā)[2009]91號)
3、《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》---(國稅發(fā)[2010]53號)
4、《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》----(國稅函[2010]220號)
5、目前政策未明確的執(zhí)行中采用方法及地方差異:<地庫、紅線外成本、精裝家具家電、滯納金、核定征收、分開合并清算等>。
 
 
二:土地增值稅清算報告講解<重點講解>
1、報告正文及附表填列<實例講解>
詳細(xì)講解:收入、成本 <土地、前期、建安、基礎(chǔ)、開發(fā)間接費用政策、審核
程序、表格填列及籌劃方法>
2、材料準(zhǔn)備及申報<詳解申報程序與資料準(zhǔn)備>
 
 
三:土地增值稅收入確認(rèn)問題<重點講解>
1、應(yīng)稅收入如何確認(rèn)
⑴ 取得的收入有哪些需要繳納土地增值稅?
⑵ 銷售面積發(fā)生差錯存在補退款如何處理?
⑶ 收取的違約金、滯納金、賠償金等價外費用要不要計算繳納土地增值稅?
⑷ 代收代付的水電增容費、有線電視安裝費、網(wǎng)絡(luò)費等如何處理?
⑸ 開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他
單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)是否需要視同銷售?該如何處理?
⑹ 地下車庫或者停車位轉(zhuǎn)讓,其收入是否計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入?
⑺ 將不能銷售的公共配套設(shè)施對外銷售了又該如何處理?
⑻ 將自有的土地承包他人開發(fā)收取的承包金如何做稅務(wù)處理?
⑼ 企業(yè)合并、分立等過程中發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移是否應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅?
⑽ 各類拆遷補償、拆遷安置土地增值稅如何計算?
⑾ 以上各種行為的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等其他稅種的處理又是如何規(guī)定的?
2、不征稅收入如何確認(rèn)
⑴ 將開發(fā)產(chǎn)品對外捐贈是否需要繳納土地增值稅?
⑵ 將土地和開發(fā)產(chǎn)品對外提供擔(dān)保、抵押是否需要繳納土地增值稅?
⑶ 單位或個人將自有的房產(chǎn)與他人交換是否需要繳納土地增值稅?
⑷ 什么是代建房?是否需要繳納土地增值稅?
⑸ 房地產(chǎn)評估增值是否需要繳納土地增值稅?
⑹ 以上各種行為的營業(yè)稅和企業(yè)所得稅等其他稅種的處理又是如何規(guī)定的?
3、免稅收入如何確定
⑴ 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售征免稅  
⑵ 國家征用、收回房地產(chǎn)的征免稅
⑶ 因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷房地產(chǎn)的征免稅
⑷ 個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房的征免稅
⑸ 以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的征免稅
⑹ 合作建房的征免稅
⑺ 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅
 
 
四:土地增值稅準(zhǔn)予扣除項目金額的確認(rèn)問題<重點講解>
1、準(zhǔn)予土地增值稅前扣除的確認(rèn)原則有哪些?已實際發(fā)生的成本支出是否都可以作為
扣除項目金額的依據(jù)?
2、取得土地使用權(quán)所支付金額如何確認(rèn)?以地補路方式取得的土地成本如何確定?購買
爛尾樓的成本能否加計扣除?以土地投資入股或者合作建房的土地成本如何確認(rèn)?
3、房地產(chǎn)開發(fā)成本如何確認(rèn)?每平方米的建安成本主要由哪些因素構(gòu)成?各地的建安平均
造價如何?        
4、房地產(chǎn)開發(fā)費用如何確認(rèn)?向金融機構(gòu)借款的利息支出在何種情況下可以據(jù)實扣除?
全部使用自有資金開發(fā)沒有發(fā)生利息支出的樓盤怎么辦?
5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金如何確認(rèn)?清算后剩余樓盤再銷售時繳納的稅金能否扣除?
6、房地產(chǎn)企業(yè)的加計扣除如何確認(rèn)?
7、轉(zhuǎn)讓舊房如何計算準(zhǔn)予扣除項目的金額?
 
 
五:不同類型清算籌劃<全程講解>
1、一二級聯(lián)動
2、舊城改造
3、城市綜合體
4、多期開發(fā)住宅項目
5、商業(yè)項目(寫字樓、酒店、商場、商鋪)
 
 
六:申報
◇、申報材料
 
 
七:稅務(wù)機關(guān)工作要點<適合稅務(wù)審核人員參考,介紹>
1、材料受理及初步復(fù)核
2、收入、各成本項目審核要點
3、面積及扣除比例復(fù)核
4、不同類型(股權(quán)轉(zhuǎn)讓、舊城改造、精裝項目)復(fù)核要點
 
 
八:專家現(xiàn)場開放時間與學(xué)員互動交流,解答學(xué)員疑難問題。
咨詢電話:
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咨詢熱線:
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