【培訓(xùn)對象】
房地產(chǎn)企業(yè)

【培訓(xùn)收益】
幫助房地產(chǎn)企業(yè)理清稅收情況，避免稅收風(fēng)險及做好稅收籌劃

第一部分、房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種介紹

1、契稅

2、增值稅

3、城市維護建設(shè)稅和教育費附加

4、城鎮(zhèn)土地使用稅

5、房產(chǎn)稅

6、車船使用稅

7、土地增值稅

8、印花稅

9、企業(yè)所得稅

10、個人所得稅

第二部分、房地產(chǎn)企業(yè)的新政策文件

1.國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號 ）

2.財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知（財稅[2016]43號 ）

3.國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第86號 ）

4.國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號 ）

5.國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第81號 ）

6.國家稅務(wù)總局關(guān)于公布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號 ）

7.財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知（財稅[2016]140號 ）

8.國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《不動產(chǎn)進(jìn)項稅額分期抵扣暫行辦法》的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第15號 ）

第三部分：房地產(chǎn)企業(yè)營改增后增值稅征收疑難問題解析；

1.營改增后的“甲供材”的財務(wù)核算和發(fā)票開具

2. .房地產(chǎn)開發(fā)公司為其開發(fā)的房地產(chǎn)項目配套建設(shè)的學(xué)校、幼兒園，其相應(yīng)的進(jìn)項稅額能否抵扣？若將學(xué)校、幼兒園無償贈送給政府，是作為視同銷售處理，還是做進(jìn)項轉(zhuǎn)出處理？

3. 一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，其自建的定義是什么？

4. 政府向拆遷戶發(fā)房票，拆遷戶憑房票到當(dāng)?shù)厝魏畏康禺a(chǎn)公司購房都可抵購房款，請問開發(fā)企業(yè)收到房票時是否需要預(yù)繳稅款？

5.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房屋已經(jīng)以房地產(chǎn)企業(yè)名義分戶辦理了產(chǎn)權(quán)登記，企業(yè)直接出售或出租后再出售，如何判斷其銷售的是一手房、還是二手房？是執(zhí)行《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》，還是執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》？

6.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，可從銷售額中扣除的向政府部門支付的土地價款包括哪些？

7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以總公司名義拿地，總公司先行支付土地價款（取得的財政收據(jù)抬頭為總公司），后又成立分公司（子公司），以分公司（子公司）名義開發(fā)房地產(chǎn)項目，分公司（子公司）按一般計稅方法計算繳納增值稅時是否可以從銷售額中抵減上述土地價款？

8.房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的毛坯房同時贈送家電業(yè)務(wù)，是否需要視同銷售？房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的精裝房（裝修標(biāo)準(zhǔn)里包含家電、家具等），是否需要視同銷售？

9.買房送物業(yè)費，需要做視同銷售處理嗎？

10.房地產(chǎn)企業(yè)沒收的定金或其他違約金，要區(qū)分已備案或未備案從而繳納增值稅或免繳增值稅嗎？

11.土地出讓金返還（指政府不指定用途）需要沖減土地成本從而在計算增值稅時減少可扣除的地價么？

12.房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時間如何確定？

13.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款的范圍如何確定？

14.代收的等費用是否屬于價外費用？

15.《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）中“當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積”“房地產(chǎn)項目可供銷售面積”是指計入容積率的建筑面積，是否包括無法辦理產(chǎn)權(quán)證的地下車位建筑面積？

16.企業(yè)轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地指標(biāo)收入是否要繳納增值稅？

17.“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售的，在收到預(yù)收款時按3%預(yù)征率預(yù)繳增值稅”，何時清繳？預(yù)售過程中與其他項目共同取得的進(jìn)項稅額如何劃分抵扣？增值稅預(yù)繳后是按月清算，還是達(dá)到銷售時點后統(tǒng)一清算，是否月度時僅預(yù)繳即可？

18.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)期允許扣除的土地價款，是不是用當(dāng)期預(yù)收的房款，根據(jù)每套房屋的單價，折算出對應(yīng)銷售面積，再計算允許扣除的土地價款，還是采用其他計算方法？

19.國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第五條中土地價款扣除使用的建筑面積數(shù)據(jù)，是指總體規(guī)劃面積、施工證面積、還是預(yù)售證面積?

20.同一法人多個項目滾動開發(fā)，新拿地支付的土地出讓金是否能夠在其他正在銷售房產(chǎn)項目的銷售額中抵減？

21.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一個項目開發(fā)的房產(chǎn)全部銷售后，如有進(jìn)項留抵稅額，如何處理？

22.關(guān)于地下車位，簽訂的是以租代售的租賃合同，出租20年，但是一次性收取租金，并且有些公司簽訂銷售合同，轉(zhuǎn)讓幾十年使用權(quán)。該轉(zhuǎn)讓行為土地增值稅一般被視同轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，在增值稅法規(guī)下是按照銷售還是租賃繳納增值稅？

23.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2016年4月30日前取得的土地分成若干期開發(fā)，有的在2016年4月30日前取得《建筑工程施工許可證》，有的在2016年5月1日以后取得《建筑工程施工許可證》，該地塊上開發(fā)的所有房地產(chǎn)是作為一個整體開發(fā)項目，根據(jù)其取得的第一個《建筑工程施工許可證》時間判定是否屬于房地產(chǎn)老項目？還是將每期作為一個獨立的房地產(chǎn)項目，根據(jù)每期取得的《建筑工程施工許可證》的時間或合同約定開工時間判定是否屬于房地產(chǎn)老項目？

24.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己建設(shè)、自己運營的酒店、商鋪、停車場、電影院等不動產(chǎn)，其進(jìn)項稅額是否需要分期抵扣？

25.房地產(chǎn)老項目轉(zhuǎn)租是否適用簡易征收？

26.《不動產(chǎn)進(jìn)項稅額分期抵扣暫行辦法》的第二條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，融資租入的不動產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。”請問：這里所指“在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。”是指房產(chǎn)企業(yè)不需要分期抵扣，還是進(jìn)行該項目施工的施工企業(yè)不需要分期抵扣？一些企業(yè)的辦公樓2016年4月30日前已在建，2016年5月1日后完工，是否全部采購的料工費可以分兩年分別按60%、40%抵扣進(jìn)項，還是只有5月1號之后的可以按此方法抵扣進(jìn)項？

27.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人存在多個房地產(chǎn)開發(fā)項目，是否可以根據(jù)規(guī)定分別選擇簡易計稅方法或一般計稅方法計稅？

28.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，5月1日前已銷售一部分，并繳納營業(yè)稅，5月1日后取得的銷售收入，選擇簡易計稅方法計稅的，是否可以扣除對應(yīng)的土地價款？

　29.全面推開營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“代建”房屋的行為如何繳納增值稅？

第四部分：房地產(chǎn)土地增值稅疑難解析

1.土地增值稅清算條件如何確定？

2.土地增值稅的清算條件

3、正常銷售收入

4、外部視同銷售收入

6、轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)

7、代收費用

8.是否要預(yù)提所得稅？

9.工程質(zhì)量保證金的如何在稅前扣除？

10.土地使用權(quán)評估增值是否可以作為成本扣除？

11.單位轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時,土地部門收取的土地閑置費、土價評估費的土地增值稅處理？

12. 納稅人取得土地應(yīng)上交的土地出讓金不直接支付給土地管理部門，而是作為政府部門對企業(yè)投資，可否作為計算土地增值稅扣除項目？

13. 房地產(chǎn)企業(yè)將一些工程尾款掛在應(yīng)付賬款上以保證工程質(zhì)量，這些應(yīng)付賬款可否計入開發(fā)成本。

14.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所建商品房裝修后銷售的，裝修成本如何扣除？

15.違約金是否可以作為土地增值稅扣除項目？

16.拆遷安置費的扣除

17.房地產(chǎn)開發(fā)公司聘請物業(yè)公司支付啟動費在計算土地增值稅時，是在開發(fā)間接費用中列支，還是管理費用中？

18、因土地糾紛發(fā)生的訴訟費、律師費

19.房地產(chǎn)公司免費為業(yè)主辦理過戶手續(xù)產(chǎn)生的費用

20. 企業(yè)開發(fā)部、預(yù)算部、材料部、技術(shù)部等部門的費用

21．在籌辦、舉辦項目開工儀式發(fā)生的相關(guān)場地布置費、禮品、奠基費用；產(chǎn)品的模型制作費；項目工程部的辦公租金。

22.房地產(chǎn)企業(yè)銷售尾房如何繳納土地增值稅？

第五部分：企業(yè)所得稅涉稅風(fēng)險及疑難問題解析

1.完工條件確認(rèn)的技巧及稅收風(fēng)險點

2.收入范圍的確認(rèn)及原則

3.如何確認(rèn)收入時點？

4.多項目企業(yè)應(yīng)納稅所得額如何計算

5.預(yù)提費用確認(rèn)的原則及涉稅調(diào)整

6. 預(yù)售收入

7. 房地產(chǎn)企業(yè)納稅申報表填寫的二十二字方針

8. 計稅成本確認(rèn)的7大步驟

9. 核定征收的涉稅風(fēng)險

10. 核定與查帳可否兼容？

11. 三年以上往來款如何進(jìn)行涉稅處理？

12. 季節(jié)工、臨時工以及接受外部勞務(wù)派遣用工所實際發(fā)生的費用涉稅處理。

13. 工作服裝稅前扣除要點

14. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因閑置土地逾期開發(fā)而向國家有關(guān)部門繳納的土地閑置費是否允許在企業(yè)所得稅前扣除？

15. 合作建房如何確定土地成本？

16. 有關(guān)房產(chǎn)三項費用（業(yè)務(wù)招待費、廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費）扣除基數(shù)的問題：

17.沒有收入包括預(yù)收收入前發(fā)生的三費如何處理？

第六部分：房地產(chǎn)企業(yè)綜合稅疑難問題解析

1.不同模式售樓部的會計與稅務(wù)處理

2.融資技巧及利息支出稅前扣關(guān)注點

3.土地、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅務(wù)風(fēng)險提示及稅收籌劃點

4.車位及地下車庫疑難解析

 

14年服務(wù)營銷從業(yè)經(jīng)歷
6年中國移動1860客戶服務(wù)管理經(jīng)驗
8年電力系統(tǒng)/通訊行業(yè)培訓(xùn)管理經(jīng)驗
熱銷書籍《電話銷售對話腳本設(shè)計》作者
曾任：云從科技（總公司） 客服總監(jiān)
曾任：中國移動四川某分公司 營業(yè)廳經(jīng)理
曾任：中國移動四川某分公司 呼叫中心經(jīng)理/內(nèi)訓(xùn)師
長期為廣東電網(wǎng)、陽江供電局、肇慶供電局、寧夏電力公司等電力系統(tǒng)及廣東電信、北京電信、廣東移動、四川省移動等通訊行業(yè)進(jìn)行培訓(xùn)，平均每年授課150天以上，累計萬余位學(xué)員，客戶滿意度達(dá)95%以上。能獨立開創(chuàng)具有“課程充分落地”、“課程演繹精彩”兩大特色的“南派達(dá)人”講師風(fēng)格。

實戰(zhàn)經(jīng)驗：
▅ 1999年6月—2005年5月期間
負(fù)責(zé)中國移動1860呼入中心及營業(yè)廳客服管理與投訴處理工作，曾帶領(lǐng)78班組進(jìn)行業(yè)務(wù)咨詢、業(yè)務(wù)推廣、業(yè)務(wù)受理及投訴處理等相關(guān)工作，期間共接聽10萬+通服務(wù)電話，共處理2000多例一線服務(wù)投訴，投訴處理客戶滿意度達(dá)90%，連續(xù)3年獲得公司“優(yōu)秀團隊”稱號。
入職中國移動5年后，被選拔為集團內(nèi)訓(xùn)師，結(jié)合實戰(zhàn)經(jīng)驗，提煉相關(guān)技巧，與當(dāng)下工作契合度高，研發(fā)及講授《一線萬金—電話營銷技巧》《服務(wù)明星—優(yōu)質(zhì)服務(wù)提升》等課程，為企業(yè)培養(yǎng)窗口業(yè)務(wù)員、電話客服、投訴處理專員等專崗人員定期培訓(xùn)輔導(dǎo)，強化員工服務(wù)心態(tài)和溝通技巧等內(nèi)容，提升了員工的各項能力，同時促進(jìn)團隊的凝聚力，每年授課150次左右，所授課程在企業(yè)內(nèi)部滿意度95%。
▅ 2008年4月—2016年5月期間
多次應(yīng)邀為南方電網(wǎng)旗下廣東電網(wǎng)、貴州電網(wǎng)公司、云南電網(wǎng)公司、寧夏電力公司等電力系統(tǒng)進(jìn)行《電力網(wǎng)格化—營銷服務(wù)人員技能提升》、《服務(wù)明星—優(yōu)質(zhì)服務(wù)提升》等課程培訓(xùn)，每年授課最多可達(dá)200天，為南方電網(wǎng)培養(yǎng)輔導(dǎo)2000位優(yōu)質(zhì)窗口服務(wù)人員，客戶滿意度達(dá)95%以上。
同時長期為廣東移動、江蘇移動、黑龍江移動、廣東電信、北京電信等通訊行業(yè)進(jìn)行《一線萬金—電話營銷技巧》、《親和力打造—高效溝通及發(fā)音訓(xùn)練》等課程輔導(dǎo)，受到領(lǐng)導(dǎo)的一致好評，受訓(xùn)后多家通訊公司客戶滿意度評分每年提升10%，課程返聘率達(dá)85%。

 

• 地 產(chǎn) 鐵 軍 ——引爆房地產(chǎn)銷售團隊執(zhí)行力及凝聚力成長特訓(xùn)營

   

  一、創(chuàng)建房地產(chǎn)團隊1.熱身2.介紹培訓(xùn)目的、形式和守則。3.樹立團隊目標(biāo)4.組建團隊1)房地產(chǎn)人員為什么要設(shè)定目標(biāo)2)目標(biāo)對人生及事業(yè)的影響3)目標(biāo)的游戲 4)制定銷售目標(biāo)的SMART原則 5)如何分段實現(xiàn)大目標(biāo)6)游戲目標(biāo)與障礙5.教練視頻二、房地產(chǎn)團隊關(guān)鍵信念培植1.打破固有信念，改變只在一..

  ￥   元/ 天

  人氣：1407  

  

• 我是銷冠—打造金牌房地產(chǎn)銷售冠軍訓(xùn)練營

   

  第一模塊： 目標(biāo)篇——房地產(chǎn)銷售冠軍的目標(biāo)規(guī)劃1.房地產(chǎn)銷售人員成長的4個階段? 2.如何快速成為房地產(chǎn)金牌銷售王?3.房地產(chǎn)銷售人員為什么要設(shè)定目標(biāo)？1)案例分析：《哈佛大學(xué)目標(biāo)職業(yè)分析》4.房地產(chǎn)銷售人員制定目標(biāo)的S M A R T 原則？5.房地產(chǎn)銷售人員如何分段實現(xiàn)大目標(biāo)？6.房地產(chǎn)銷售人員設(shè)定..

  ￥   元/ 天

  人氣：1254  

  

• 卓越管理——房地產(chǎn)銷售經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)力提升訓(xùn)練營

   

  第一模塊：房地產(chǎn)銷售經(jīng)理如何經(jīng)營人心1.房地產(chǎn)銷售經(jīng)理的角色認(rèn)知2.房地產(chǎn)銷售經(jīng)理工作中面對的4大問題1)案例導(dǎo)入：門店銷售經(jīng)理張強的煩惱3.什么是感情管理1)案例導(dǎo)入：銷售經(jīng)理針對銷售人員違反公司規(guī)則如何處理案例4.感情管理對管理團隊有什么好處1)案例導(dǎo)入：銷售經(jīng)理針對銷售人員良好表現(xiàn)如何激勵案例5.運用積極表揚的3個原..

  ￥   元/ 天

  人氣：1452  

  

• 房地產(chǎn)企業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)思維、O2O模式與創(chuàng)新營銷

   

  【課程模塊】趨勢與思維篇：互聯(lián)網(wǎng)與社會化媒體時代的發(fā)展歷程“互聯(lián)網(wǎng)＋”的發(fā)展方向：人人互聯(lián)網(wǎng)、物物互聯(lián)網(wǎng)、業(yè)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)移動互聯(lián)網(wǎng)新媒體營銷與傳統(tǒng)營銷的核心區(qū)別房地產(chǎn)企業(yè)的新媒體營銷團隊建設(shè)傳統(tǒng)行業(yè)互聯(lián)網(wǎng)化的三個階段房地產(chǎn)O2O模式的發(fā)展趨勢與典型應(yīng)用案例移動互聯(lián)網(wǎng)的基本特征：去中心化、去媒體化、去中介..

  ￥20,000   元/ 天

  人氣：1283  

  

• 向龍湖學(xué)習(xí)——房地產(chǎn)營銷必殺技全程解析

   

  一、龍湖營銷模式解析1.龍湖營銷新打法1)營銷的四大組成要素；2)營銷人的未來發(fā)展全解析；2.龍湖優(yōu)秀營銷人才管理與發(fā)展1)摩托車?yán)碚摻馕?mdash;—一個成功的營銷人必須具備的三大素質(zhì)；二、龍湖銷售心態(tài)認(rèn)知篇1.兩大維度認(rèn)知“自我觀”2.三大維度認(rèn)知“客戶觀&rdqu..

  ￥   元/ 天

  人氣：951  

  

• 新形式下房地產(chǎn)的創(chuàng)新營銷與短視頻直播拓客策略

   

  【課程背景】房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)束迅速擴張的“黃金十年”、邁入“白銀時代”已成為普遍共識，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日趨激烈，地產(chǎn)營銷人面臨著更大的挑戰(zhàn)。“新的市場背景”遇見“移動互聯(lián)網(wǎng)的高速發(fā)展”，房地產(chǎn)營銷模式不斷變革、創(chuàng)新，不同的模式如何應(yīng)用于不同的項目、不同的階段？..

  ￥20,000   元/ 天

  人氣：1239