【培訓對象】
政府、金融機構、投資公司、產業(yè)企業(yè)、房地產企業(yè)、園區(qū)開發(fā)企業(yè)

【培訓收益】
● 掌握國內園區(qū)項目開發(fā)的歷程，掌握園區(qū)開發(fā)的模式選擇和可持續(xù)開發(fā) ● 掌握園區(qū)國內標桿項目案例與項目亮點復盤 ● 掌握園區(qū)項目投資、運營、創(chuàng)利、退出全流程風險管理 ● 掌握園區(qū)項目與金融結合的項目產融結合模式 ● 掌握園區(qū)開發(fā)當下的創(chuàng)新型業(yè)態(tài)

第一講：園區(qū)標桿企業(yè)及開發(fā)流程介紹
一、園區(qū)發(fā)展歷程及典型標桿企業(yè)分析
1. 1978年-招商蛇口工業(yè)園“三來一補”-中國平安、中國中集、招商銀行
2. 1980年-中關村科技園“華夏硅谷、陳春先、先有四通、后有聯(lián)想”
3. 1991年-聯(lián)東U谷“起步模板、布局環(huán)京、廠房為主、工業(yè)萬達”
4. 1992年-蘇州工業(yè)園“92南巡、中新合作、制造為主、科技創(chuàng)新”
5. 1992年-張江高科“高新技術、生物醫(yī)藥、集成電路、園區(qū)投行”
6. 1998年-華夏幸福“模式為王、環(huán)京布局、正南50公里”民營片區(qū)
7. 1998年-大連億達“信息產業(yè)、外包為王、BTO、成于軟件”民營專業(yè)園區(qū)
8. 1999年-天安數(shù)碼“深港合資、綜合開發(fā)、產城融合、金融助力“合資片區(qū)
9. 2009年-普洛斯“新商號、新品牌、基金操盤、萬科入主”物流地產龍頭
10. 2014年-中南高科“聯(lián)東班底、后起之秀、布局廣泛、鏈條完善“-綜合服務片區(qū)
11. 2012年-萬科、碧桂園、恒大、中糧、金地“五道紅線、破局轉型”-新晉片區(qū)
12. 2014年-中建、中交、中鐵、中電建-“施工被迫轉型投資、片區(qū)開發(fā)、ABO\EPC+F”
二、園區(qū)開發(fā)主體及訴求平衡
1. 地方政府訴求
1）高附加值的產業(yè)與技術更新
2）解決就業(yè)的效率
3）稅收的穩(wěn)定與效率
4）固定資產投資與GDP貢獻
5）政治穩(wěn)定、降低支出、土地出讓金收入
2. 開發(fā)運營企業(yè)訴求
1）投資規(guī)模與回報率
2）融資達成可行性
3）短期利潤與長期收益
4）交易模式簡單標準
5）回收周期短
3. 招商引資客戶訴求
1）企業(yè)客戶-成本降低、收入增加、配套完善、勞動力充足穩(wěn)定、市場廣闊
2）居民客戶-職業(yè)發(fā)展、收入保障、戶口問題、居住環(huán)境、醫(yī)療養(yǎng)老
三、園區(qū)開發(fā)流程及關鍵節(jié)點
1. 園區(qū)開發(fā)原理-新型城鎮(zhèn)化、產業(yè)轉移、產業(yè)集聚、產業(yè)關聯(lián)、產業(yè)升級
2. 園區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略-產業(yè)（一產、二產、三產）+土地（一線城市、二線城市）
3. 園區(qū)選址模型-5有模型
4. 園區(qū)產業(yè)規(guī)劃-優(yōu)勢產業(yè)、前瞻性產業(yè)及招商產業(yè)方向
5. 園區(qū)產業(yè)定位-產業(yè)門類一級二級名錄
6. 園區(qū)用地規(guī)劃-用地規(guī)劃、產業(yè)規(guī)劃、產品規(guī)劃三結合
7. 園區(qū)經(jīng)濟分析-產業(yè)產出、產業(yè)投入、產業(yè)效率、產業(yè)拉動人口、就業(yè)、投資
8. 園區(qū)投入產出-總投資、資本金、融資模式、分期滾動循環(huán)開發(fā)、收益率
9. 園區(qū)產品設計-產業(yè)綜合體模式、總部綜合體模式、土地規(guī)劃模式
10. 園區(qū)交易結構-勾地模式、PPP模式、ABO模式、委托模式、一二級聯(lián)動模式
11. 園區(qū)協(xié)議設計-股權模式、權力設定、政府與企業(yè)分工、回購、資金回籠路徑

第二講：園區(qū)開發(fā)價值體系與盈利模式分析
一、園區(qū)土地分類與不同的操作方法
1. 國有土地操作：土地分類及物業(yè)匹配、土地出讓模式
2. 集體土地操作：所有權、使用權、經(jīng)營權、土地流轉
二、園區(qū)開發(fā)利潤節(jié)點與增值過程
1. 基礎設施和公共配套及土地整體-工程企業(yè)的收入
2. 征收拆遷補償-拆遷戶的收入
3. 招拍掛的土地溢價-政府的收入
4. 二級開發(fā)的資產溢價-開發(fā)商、銀行、政府、房建企業(yè)的收入
5. 長期運營持有的資產增值-基金公司、資管公司、開發(fā)商的收入
三、園區(qū)開發(fā)七大業(yè)
1. 物業(yè)經(jīng)營-園區(qū)運營的大數(shù)據(jù)接入點
2. 園區(qū)物業(yè)增值-資本運作與資產運作的大殺器
3. 住宅與商業(yè)地產-現(xiàn)金為王與滾動開發(fā)的根基
4. 產業(yè)類投資-好的園區(qū)匯報最為豐厚的模塊
5. 公共服務收入-克強指數(shù)在實體企業(yè)中的最直接體現(xiàn)
6. 一級開發(fā)與PPP-對賭暴利的一個隱藏利器
7. 稅收與政府補貼-微不足道卻是招商法寶
四、如何結合一塊土地的五大利潤點構建最佳盈利戰(zhàn)略
1. 市場研究、投資決策、土地獲取、市場定位、產品策劃
2. 規(guī)劃設計、招標采購、施工組織、綜合控制、招商策劃
3. 經(jīng)營管理、物業(yè)管理
五、園區(qū)開發(fā)與資產運作
1. 產業(yè)投資基金與資本運作
2. 基礎設施不動產公募REITs操作
案例：博時招商蛇口產業(yè)園區(qū)封閉式基礎設施證券投資基金
案例：東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金

第三講：園區(qū)投資模式分類、應用選擇及經(jīng)濟測算
一、園區(qū)投資主體選擇
1. 政府投資-《政府投資條例》
2. 社會資本投資-《企業(yè)投資條例》
二、園區(qū)開發(fā)政策法規(guī)體系
1. 政府管理知識體系：政府項目發(fā)起、立項、審批、預算安排、前置手續(xù)與資料
2. 項目開發(fā)知識體系：開發(fā)策略與整體規(guī)劃、產業(yè)規(guī)劃、戰(zhàn)略規(guī)劃
3. 項目運營知識體系：招商引資、樓宇經(jīng)濟、物業(yè)及衍生業(yè)務
4. 項目投融資知識體系：與開發(fā)策略匹配的工程造價、財務測算、投融資規(guī)劃
5. 項目交易結構設計：規(guī)避現(xiàn)行體制障礙的結構設計
三、園區(qū)開發(fā)最新模式解析與應用
1. 勾地模式
1）實際聯(lián)動，外表獨立
2）整體控制，鎖定地價
3）綜合計算，防止漏單
2. PPP模式
3. ABO模式
4. 委托模式
5. 一二級聯(lián)動模式
四、園區(qū)開發(fā)資料清單與項目可研編制
1. 項目選址確定
2. 項目開發(fā)地塊分析
3. 項目產業(yè)規(guī)劃與定位
4. 項目產業(yè)布局
5. 項目土地規(guī)劃分析
6. 項目基本參數(shù)假設
7. 項目財務測算

第四講：園區(qū)開發(fā)融資模式及資本運作
一、園區(qū)項目全生命周期財務測算建模與關鍵指標分析
1. 全生命周期財務測算
2. 交易結構設計
3. 項目融資操作流程
4. 項目股債比例調和設計
5. 總投與資金籌措、還本付息、成本費用、稅金、利潤模擬
6. 動靜態(tài)與動態(tài)財務指標評價體系構建
7. 無追索和有限追索的融資特性達成
二、園區(qū)項目融資設計
1. 初步融資計劃（未來收益、投資估算、融資方案、財務效益、不確定性、風險）
2. 融資計劃實施
3. 融資風險管理
三、園區(qū)全生命周期融資渠道與融資達成條件設計
1. 商業(yè)銀行
2. 信托
3. 基金
4. 債券保險資管計劃
5. 資產證券化
6. 園區(qū)各融資渠道審核要點及成本、應用階段

第五講：園區(qū)運營方法與最新運營模式
一、招商引資難題的四個基本規(guī)律
規(guī)律1：產業(yè)轉移-改革開放四十幾年經(jīng)濟發(fā)展的核心
規(guī)律2：產業(yè)集聚-中國產業(yè)形成的機理
1）開飯館扎堆
2）企業(yè)選址同樣適用
3）產業(yè)集群打造方法全梳理
規(guī)律3：產業(yè)關聯(lián)-配套招商和龍頭招商的原因
1）生產、生活、生態(tài)三生聯(lián)動
2）活力、魅力、動力三力結合
規(guī)律4：產業(yè)升級-我們現(xiàn)在以及未來十年要做的事情
二、投資企業(yè)投資的唯二出發(fā)點和企業(yè)選址體系全解析
1. 市場
2. 成本（人力人本、土地成本、交易成本、信息成本、物流成本、財務成本）
三、招商引資三級業(yè)務與七大贏利點解析
1. 招商引資三級業(yè)務解析
1）一級業(yè)務-招商引資
2）二級業(yè)務-園區(qū)運營
3）三級業(yè)務-產業(yè)投資
2. 一級招商引資業(yè)務核心打造
產業(yè)規(guī)劃與定位調研、招商渠道構建、招商體系打造、招商業(yè)務團隊、物業(yè)招商or土地招商
3. 二級招商引資業(yè)務核心打造
物業(yè)管理、安全環(huán)保、裝修改造、工商注冊、人力服務
4. 三級招商引資業(yè)務核心打造
股權投資、債權融資、稅務籌劃技術共享、設備共享
四、招商引資項目信息獲取模式
1. 自己開發(fā)
2. 招商渠道
3. 招商中介等
五、招商引資九大關鍵流程
流程1：招商策劃
流程2：形象設計
流程3：信息開發(fā)
流程4：招商模式
流程5：招商洽談
流程6：招商跟進
流程7：招商培訓
流程8：掌握投資商的心理
流程9：掌握銷售及相關服務流程
六、國內知名招商企業(yè)核心模式解讀
1. 中國最大的園區(qū)招商企業(yè)-華夏幸福高新技術企業(yè)招商方法與路徑
2. 中國最牛廠房招商企業(yè)-深圳伙伴地產、谷川聯(lián)行招商方法與模式
3. 中國最低調招商企業(yè)-上海宋喬實業(yè)-園區(qū)運營到產業(yè)投資第一企
園區(qū)典型開發(fā)案例解析
1）業(yè)界龍頭、布局全國、利潤豐厚、模式為王-華夏幸?；鶚I(yè)全方位解讀
2）專注產品、現(xiàn)金為王、發(fā)跡唐山、京沈崛起-聯(lián)東U谷解析
3）牌子最硬、歷史最長、項目最好、央企擔當-招商蛇口
4）成于浦東、專注產業(yè)、基金引領、產業(yè)領先-上海張江高科 

當代經(jīng)濟學者
某大型央企經(jīng)濟發(fā)展研究院執(zhí)行院長
國家商務部特聘專家講師
國務院大型央企投資管理委員會委員
中國財政學會公私合作專業(yè)委員會委員、
全球化與經(jīng)濟社會發(fā)展國際聯(lián)合研究院研究員
美國注冊財務策劃師學會宏觀經(jīng)濟特聘專家講師
招商銀行總行機構部特聘專項債券專家
中國郵政郵銀財富理財子公司投資顧問|東亞銀行總行地產投資顧問
哈爾濱工業(yè)大學，工程管理碩士學位，經(jīng)濟學博士，經(jīng)濟管理工程師
▲保利發(fā)展、星河地產、卓越集團、碧桂園控股、鑫苑地產宏觀經(jīng)濟顧問
▲東亞銀行、海通證券、中國平安宏觀經(jīng)濟與地產顧問
▲北京大學/清華大學/復旦大學/上海財經(jīng)大學/中國人民大學特聘講師
▲美國《經(jīng)濟評論》、《經(jīng)濟觀察報》、《21世紀經(jīng)濟報》、《南方周刊》、《項目管理評論》，騰訊財經(jīng)、新浪財經(jīng)、鳳凰財經(jīng)專欄作家/特約評論員
▲文章著作：《中國新型城鎮(zhèn)化四原則》《房地產投資邏輯》《貨幣政策能否是一劑良方》《中國制造與網(wǎng)紅經(jīng)濟》《中小企業(yè)為什么不創(chuàng)新》《產業(yè)創(chuàng)新與貿易戰(zhàn)之辯》等
曾任：原國務院國資委大型央企集團公司投資管理委員會成員、中國財政學會公私合作專業(yè)委員會委員
擅長：宏觀經(jīng)濟/政府企業(yè)投融資/房地產/招商引資/行業(yè)趨勢/園區(qū)開發(fā)等

實戰(zhàn)經(jīng)驗：
郭巍先生在宏觀經(jīng)濟、政府與民間投資、房地產和產業(yè)安全等領域具有十余年的宏觀經(jīng)濟研究與實操經(jīng)驗，擔任哈佛大學肯尼迪政府學院全球化與經(jīng)濟社會發(fā)展國際聯(lián)合研究院研究員。同時擔任中國也是全球最大的金屬礦業(yè)集團投資委員會投資委員。深諳政府政策出臺思路與制定背景，專注于中國宏觀經(jīng)濟發(fā)展研究，長期以來致力于經(jīng)濟理論和政策問題。
研究主要涉及全球經(jīng)濟與局勢、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、金融創(chuàng)新、科技金融、企業(yè)改革、經(jīng)濟制度變遷、宏觀經(jīng)濟政策、產業(yè)發(fā)展與政策等領域。特別對于全球政治經(jīng)濟格局、中國產業(yè)行業(yè)發(fā)展、金融行業(yè)發(fā)展研判、貨幣政策、全球貿易組織、新基建投資與財政政策、經(jīng)濟全球化、中國制造2025、產業(yè)轉型升級與產業(yè)轉移領域有獨到的深入見解。

代表業(yè)績：
率先在國內發(fā)表《中國新型城鎮(zhèn)化與產業(yè)轉型》基層調研文章并刊發(fā)在新華社
受邀21世紀中國經(jīng)濟報就中國房地產發(fā)展趨勢發(fā)表主題演講
2018年受邀出席由《南方+》就國際貿易趨勢與全球化發(fā)表主題演講
2019年在中國經(jīng)濟學會年會發(fā)表中國產業(yè)轉型升級與企業(yè)應對策略演講
2020年為中國工商銀行舉辦的客戶答謝就宏觀經(jīng)濟趨勢與經(jīng)濟變革發(fā)表演講
著名觀點:“中小企業(yè)二元結構”、“中國制造升級五大方法”、“金融業(yè)嫌貧愛富”“房價和匯率只能選一個”

署名文章：
《疫情下的新基建投資與PPP模式》（21世紀經(jīng)濟報道）
《金融助力珠三角村改項目模式與路徑》（南方+）
《新型城鎮(zhèn)化推進四原則》（新華社內刊）
《里昂惕夫產業(yè)關聯(lián)模型在城市經(jīng)濟中的應用》（中國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展年會）

主講課程：
《破局——宏觀經(jīng)濟剖析》
《雙輪驅動——招商引資》
《合規(guī)創(chuàng)新——投資融資》
《多維操盤——園區(qū)片區(qū)》
《轉型升級——平臺城投》
《順勢突圍——地產投拓》

部分客戶評價：
郭老師能夠將中國宏觀經(jīng)濟過去四十年來的發(fā)展用通俗易懂的語言講出來，同時對于未來經(jīng)濟的預測十分貼合企業(yè)的戰(zhàn)略與實際布局，學員們受益匪淺
——中國銀行烏魯木齊分行陳老師
郭老師的課程我們已經(jīng)返聘了十幾次，主要是因為客戶對于郭老師的專業(yè)性和實戰(zhàn)型非常認可，保險資產配置、財富配置、海外資產配置、股市投資等問題，郭老師能夠深入淺出的給大家解讀，讓財富銷售人員一聽就懂，而且意猶未盡。
——上海財經(jīng)大學培訓負責人田老師
郭老師對于中國房地產走勢和房地產行業(yè)發(fā)展趨勢洞若觀火，北京大學房地產研究中心的學員們非常認可郭老師關于宏觀層面房地產走勢的判斷和解讀。
——北京大學房地產研究中心張老師
郭老師關于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展與地方政府轉型升級的要點把握的非常精準，政府的授課人員非常喜歡郭老師的授課風格，也非常贊同郭老師關于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的觀點，課堂互動非常積極，授課流程和體系完善。
——成都天府新區(qū)人力資源部高老師
郭老師授課中，學員為了繼續(xù)聆聽郭老師授課，課程中途全體集體自發(fā)起立鼓掌致敬郭老師返場再就一個話題解析。
——中國財政學會公私合營分會王老師
郭老師您的授課為我們后續(xù)經(jīng)營發(fā)展指明了方向，您的許多給國家政策制定者的建議與經(jīng)濟發(fā)展思路切合民營企業(yè)所需，向您致敬，只要您開課，一定告訴我，追隨您的授課。
——山東財經(jīng)大學EDP學員
郭老師對中國經(jīng)濟快速發(fā)展的十年是親歷者，是見證人，中央企業(yè)的經(jīng)濟研究院工作背景讓我們能夠通過授課了解到中國經(jīng)濟發(fā)展的大背景，站在更高的視角觀察中國經(jīng)濟，許多微觀困擾的問題迎刃而解。
——重慶兩江新區(qū)政府干部學員