國家稅務(wù)總局在2013年6月20日下發(fā)了《關(guān)于進一步做好土地增值稅征管工作的通知》（稅總發(fā)〔2013〕67號）文件，要求各地稅務(wù)機關(guān)一是要提高認(rèn)識，加強組織領(lǐng)導(dǎo)，著力抓好土地增值稅清算，使清算做到全覆蓋、無死角。二是要對近幾年積壓未清算的項目進行全面清理，限期清算，對拒不清算的要嚴(yán)肅處理。三是要強化清算督導(dǎo)檢查，層層督導(dǎo)，確保將加強土地增值稅征管工作的各項要求落到實處。

 

未來的日子里，國五條、限價、限購、限貸、流動性資金緊缺、土地增值稅強化清算、房產(chǎn)稅開征在即——可謂風(fēng)聲鶴唳，步步緊逼，在這形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)如何生存，特別是針對來勢洶洶的土地增值稅強化清算如何應(yīng)對？無疑是廣大開發(fā)商面臨的無法回避的一次嚴(yán)峻挑戰(zhàn)！

 

本課程以土地增值稅清算為專題，從教你如何清算入手，由淺入深，揭秘清算所涉及的所有政策與清算技巧、工程造價各部分的構(gòu)成、扣除項目金額計算的技巧、精裝修成本如何扣除以及如何利用現(xiàn)有的稅收政策進行土地增值稅及其他稅種（營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、契稅等等）的稅收規(guī)劃，如何從一步領(lǐng)先發(fā)展到步步領(lǐng)先？又如何傲立于嚴(yán)峻環(huán)境而不敗，本專題將為您揭開神秘的面紗并帶給您巨大的收益。

 

一：土地增值稅法規(guī)與最新政策解讀
1、國五條出臺的背景、調(diào)控著力點、主要省市后續(xù)政策及效果如何分析
2、“十年九調(diào)、年年中央空調(diào)”之高房價奧秘揭秘
3、土地增值稅的納稅人和征稅對象是誰？小產(chǎn)權(quán)房、城中村改造中與村集體合建的住宅商鋪
需要征收土地增值稅嗎？
4、土地增值稅的清算對象、清算條件和范圍有哪些？達(dá)到什么樣條件的開發(fā)商需要做土地增
值稅清算，有什么辦法延遲清算嗎？
5、土地增值稅的計稅依據(jù)如何確定？土地增值稅的適用稅率和速算扣除數(shù)有幾級？土地增值
稅的計算原理與計算方法有哪些？
6、土地增值稅收入確認(rèn)問題
（1）應(yīng)稅收入如何確認(rèn)
① 取得的收入有哪些需要繳納土地增值稅？
② 銷售面積發(fā)生差錯存在補退款如何處理？
③ 收取的違約金、滯納金、賠償金等價外費用要不要計算繳納土地增值稅？
④ 代收代付的水電增容費、有線電視安裝費、網(wǎng)絡(luò)費等如何處理？
⑤ 開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他
單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)是否需要視同銷售？該如何處理？
⑥ 地下車庫或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？
⑦ 將不能銷售的公共配套設(shè)施對外銷售了又該如何處理？
⑧ 將自有的土地承包他人開發(fā)收取的承包金如何做稅務(wù)處理？
⑨ 企業(yè)合并、分立等過程中發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移是否應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅？
⑩ 各類拆遷補償、拆遷安置土地增值稅如何計算？
⑪ 以上各種行為的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等其他稅種的處理又是如何規(guī)定的？
（2）不征稅收入如何確認(rèn)
① 將開發(fā)產(chǎn)品對外捐贈是否需要繳納土地增值稅？
② 將土地和開發(fā)產(chǎn)品對外提供擔(dān)保、抵押是否需要繳納土地增值稅？
③ 單位或個人將自有的房產(chǎn)與他人交換是否需要繳納土地增值稅？
④ 什么是代建房？是否需要繳納土地增值稅？
⑤ 房地產(chǎn)評估增值是否需要繳納土地增值稅？
⑥ 以上各種行為的營業(yè)稅和企業(yè)所得稅等其他稅種的處理又是如何規(guī)定的？
（3）免稅收入如何確定
① 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售征免稅
② 國家征用、收回房地產(chǎn)的征免稅
③ 因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷房地產(chǎn)的征免稅
④ 個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房的征免稅
⑤ 以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的征免稅
⑥ 合作建房的征免稅
⑦ 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅
7、土地增值稅準(zhǔn)予扣除項目金額的確認(rèn)問題
（1）準(zhǔn)予土地增值稅前扣除的確認(rèn)原則有哪些？已實際發(fā)生的成本支出是否都可以作為計算
扣除項目金額的依據(jù)？
（2）取得土地使用權(quán)所支付金額如何確認(rèn)？以地補路方式取得的土地成本如何確定？購買
爛尾樓的成本能否加計扣除？以土地投資入股或者合作建房的土地成本如何確認(rèn)？
（3）房地產(chǎn)開發(fā)成本如何確認(rèn)？每平方米的建安成本主要由哪些因素構(gòu)成？各地的建安平均
造價如何？
（4）房地產(chǎn)開發(fā)費用如何確認(rèn)？向金融機構(gòu)借款的利息支出在何種情況下可以據(jù)實扣除？
全部使用自有資金開發(fā)沒有發(fā)生利息支出的樓盤怎么辦？
（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金如何確認(rèn)？清算后剩余樓盤再銷售時繳納的稅金能否扣除？
（6）房地產(chǎn)企業(yè)的加計扣除如何確認(rèn)？
（7）轉(zhuǎn)讓舊房如何計算準(zhǔn)予扣除項目的金額？

 

二：土地增值稅納稅籌劃方法大揭秘
1、 臨界點法：普通住宅的售價是否越高越好？
2、費用轉(zhuǎn)移法：如何適當(dāng)?shù)匕压芾碣M用、銷售費用等支出資本化以擴大成本？
3、收入分散法：精裝房與毛胚房銷售哪種方式更節(jié)稅？
4、建房方式法：如何變自建房為代建房而節(jié)約巨額的稅費支出？
5、合作建房法：合作建房的奧秘何在？如何操作才能節(jié)約巨額的稅費支出？
6、代收費用法：燃?xì)赓M、水電增容費等等代收的款項如何操作才是合適的？
7、股權(quán)轉(zhuǎn)讓法：名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓實為土地轉(zhuǎn)讓是否涉及土地增值稅？國稅函【2000】687號文件
是否有效且普遍適用？

 

中國注冊稅務(wù)師

會計師、律師，著名房地產(chǎn)納稅規(guī)劃實戰(zhàn)籌劃專家

被譽為房地產(chǎn)財稅答疑“第一人”

 

現(xiàn)為某省地方稅務(wù)局官員，國家稅務(wù)總局講師團成員，國家稅務(wù)總局稽查人才庫、所得稅人才庫優(yōu)秀人才，某省納稅人服務(wù)研究會副會長，某省稅務(wù)干部學(xué)院等數(shù)所院?？妥淌冢啻谓M織、參與全國稅收大要案稽查工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財稅研究，具有深湛的理論基礎(chǔ)，豐富的實踐經(jīng)驗，廣泛的財經(jīng)法規(guī)知識積累，出版有《土地增值稅清算操作指南》等房地產(chǎn)企業(yè)財稅專著。林老師長期工作在稅務(wù)稽查、所得稅等工作崗位，具有十分豐富的稅務(wù)稽查實戰(zhàn)經(jīng)驗和政策研究理論基礎(chǔ)，長期在北京、上海、廣州、鄭州等全國數(shù)十個城市授課，課程涵蓋房地產(chǎn)投融資、商業(yè)模式、稅務(wù)稽查、土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算清繳以及稅收籌劃等各方面，講授由淺入深、生動活潑、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風(fēng)格生動詼諧、風(fēng)趣幽默；既有理論高度又有實戰(zhàn)操作，深受各地學(xué)員喜愛。